Se você comprou um imóvel direto com a construtora e percebeu que as parcelas estão aumentando
mais do que o esperado, isso pode ser um sinal de alerta.
Isso porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento claro: construtoras,
incorporadoras e loteadoras não podem cobrar juros compostos (juros sobre juros).
Por que construtora não pode cobrar juros compostos?
A resposta é simples: construtora não é instituição financeira.
A legislação brasileira permite a capitalização de juros apenas em situações específicas —
principalmente em contratos firmados com instituições que integram o Sistema Financeiro Nacional
ou o Sistema Financeiro Imobiliário.
Ou seja, os bancos podem cobrar juros compostos (quando previsto em contrato), já as construtoras
não podem
Isso foi reforçado pelo STJ ao decidir que empresas fora do sistema financeiro não têm autorização
legal para aplicar capitalização de juros.
Mas então o que a construtora pode cobrar?
A construtora pode sim aplicar encargos, mas dentro de limites: os juros simples (sem capitalização)
e os juros de mora (em caso de atraso)
O que não pode é cobrar juros sobre juros, prática conhecida como anatocismo, vedada pela Lei da
Usura.
Compra com construtora não é financiamento bancário!
Esse é um erro comum.
Muitas pessoas acreditam que parcelar um imóvel direto com a construtora funciona como um
financiamento bancário — mas não funciona.
São relações jurídicas diferentes e seguem regras diferentes. Por isso, aplicar juros compostos nesse
tipo de contrato pode ser considerado abusivo e ilegal.
Quais são os seus direitos?
Se houver cobrança indevida de juros compostos, você pode revisar o contrato na Justiça, reduzir o
valor das parcelas, recalcular o saldo devedor e pedir devolução dos valores pagos a mais.
Em alguns casos, inclusive, é possível até afastar a mora do contrato.
Fique atento aos sinais de abuso.
Alguns indícios podem indicar irregularidade:
- Parcelas que aumentam de forma desproporcional
- Falta de clareza sobre a taxa anual de juros
- Diferença significativa entre juros mensal e anual
Se você identificou algum desses pontos, vale a pena investigar
Conclusão
O entendimento do STJ representa uma importante proteção ao consumidor no mercado
imobiliário. Ao deixar claro que construtoras não podem cobrar juros compostos, o Tribunal impede práticas abusivas e garante mais equilíbrio nas relações contratuais.
Precisa analisar seu contrato?
Uma análise técnica pode revelar cobranças indevidas que passam despercebidas. Se você tem dúvidas sobre o seu contrato imobiliário, procure orientação especializada e evite prejuízos.
José Antônio de Freitas Júnior – OAB/GO 20.543
