Com a entrada em vigor da Reforma Tributária, instituída pela Lei Complementar nº 214/2025, foram criados dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços).
Durante o período de transição, a legislação permite que determinados contratos de locação de imóveis residenciais e comerciais sejam tributados por um regime simplificado, com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que cumpridas condições específicas.
A seguir, explicamos de forma objetiva como esse regime funciona.
REGRA GERAL DO REGIME SIMPLIFICADO
Ao optar pelo regime especial previsto no art. 487 da LC nº 214/2025:
- A tributação de IBS e CBS será feita à alíquota total de 3,65%;
- A base de cálculo será a receita bruta efetivamente recebida (aluguéis, reajustes, juros e variações monetárias);
- O recolhimento é definitivo, sem direito a restituição ou compensação;
- Não é permitida a apropriação de créditos de IBS e CBS;
- O contribuinte deve manter escrituração contábil segregada dessas operações.
CONTRATOS DE ALUGUEL RESIDENCIAL
O regime simplificado poderá ser utilizado para contratos com finalidade residencial, desde que:
o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025; a data do contrato seja comprovada por qualquer uma das seguintes formas:
- firma reconhecida;
- assinatura eletrônica; ou
- comprovação de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao início do contrato.
Prazo de aplicação
O regime será válido:
- pelo prazo original do contrato, ou
- até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Não é exigido registro do contrato em cartório para a aplicação desse regime nos contratos residenciais.
CONTRATOS DE ALUGUEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)
Para contratos com finalidade comercial, o uso do regime simplificado exige o cumprimento cumulativo das seguintes condições:
o contrato deve ter sido firmado até 16 de janeiro de 2025; a data do contrato deve ser comprovada por:
- firma reconhecida ou assinatura eletrônica; e
- registro do contrato:
- no Cartório de Registro de Imóveis ou
- no Registro de Títulos e Documentos
- até 31 de dezembro de 2025, ou, alternativamente,
- disponibilização do contrato à Receita Federal do Brasil (RFB) e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação.
Prazo de aplicação
Atendidas as condições acima, o regime de 3,65% será aplicado durante todo o prazo original do contrato.
RESUMO PRÁTICO
| Tipo de contrato | Alíquota | Prazo do benefício | Registro em cartório |
| Residencial | 3,65% | Até 31/12/2028 ou fim do contrato | ❌ Não |
| Comercial | 3,65% | Prazo original do contrato | ✅ Sim (ou envio à RFB/Comitê IBS) |
ATENÇÃO
- Contratos firmados após 16/01/2025 não se enquadram nesse regime simplificado;
- O regime é opcional, mas, uma vez escolhido, impede:
- uso de créditos de IBS e CBS;
- utilização de redutores sociais previstos na legislação;
- Cada caso deve ser analisado individualmente, especialmente em contratos comerciais.
Em caso de dúvidas ou para análise específica do seu contrato, nossa equipe jurídica permanece à disposição para orientação personalizada.
